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Un sábado por la mañana, con el café ya frío, estaba revisando el borrador de una compraventa que me había pasado una amiga. Ella vende el piso donde ha vivido seis años y me pidió que le echara un ojo "a lo de los impuestos".

Yo daba por hecho que la plusvalía municipal se calculaba sobre lo que ganas al vender. Compras por tanto, vendes por cuánto, y pagas un porcentaje de la diferencia. Lógico, ¿no?

Pues no exactamente. Abrí la Ley de Haciendas Locales en el BOE y me encontré con otra cosa: el cálculo normal ni siquiera mira el precio de venta.

El cálculo de siempre no mira lo que ganaste, sino el suelo

El nombre completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La palabra que importa es "terrenos". El impuesto grava lo que ha subido el suelo, no el piso entero.

El artículo 107 explica el método que se aplica por defecto:

Base imponible = valor catastral del suelo en la fecha de la venta × coeficiente según los años de tenencia

El valor del suelo es el que figura a efectos del IBI. El coeficiente depende de cuántos años completos has tenido el inmueble, con un máximo de veinte. Las fracciones de año no cuentan.

Después, el ayuntamiento aplica su tipo de gravamen. El artículo 108 pone el techo: no puede pasar del 30 %.

Y aquí está lo que más me llamó la atención. Los coeficientes de la ley son máximos. Cada ayuntamiento fija los suyos en su ordenanza fiscal, sin pasarse de ese límite, y también puede aplicar un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor del suelo.

Así que dos personas que venden pisos parecidos en dos municipios distintos pueden pagar cantidades muy diferentes. La ordenanza de tu ayuntamiento es la que manda.

Hay un segundo método, y a veces no pagas nada

Esto lo cambió todo en mi cabeza.

El artículo 107.5 permite otra vía. Si demuestras que el incremento real del valor del suelo es menor que la base calculada con el coeficiente, la base pasa a ser ese incremento real.

¿Y cómo se calcula ese incremento real? El artículo 104.5 lo detalla:

• se comparan el valor de venta y el de compra (el de la escritura o el comprobado por la Administración, el mayor de los dos, sin contar gastos ni tributos);
• si hay suelo y construcción, se toma solo la parte del suelo, con la proporción que tenga el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

Y si no hay incremento, directamente no hay impuesto. El artículo 104.5 dice que no se produce la sujeción cuando se constata que no existe incremento de valor. Eso sí, tienes que declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta.

Con un ejemplo se entiende enseguida. Supongamos un piso con estos datos (inventados, solo para el cálculo):

• valor catastral del suelo hoy: 40.000 euros;
• el suelo supone el 40 % del valor catastral total;
• comprado por 200.000 euros hace seis años completos.

Método por coeficiente (con el coeficiente máximo de 6 años vigente hoy, 0,19): 40.000 × 0,19 = 7.600 euros de base. Al tipo máximo del 30 %: 2.280 euros.

Método real, si lo vende por 230.000 euros: (230.000 − 200.000) × 40 % = 12.000 euros. Como 12.000 es más que 7.600, se queda la base de 7.600.

Método real, si lo vende por 190.000 euros: No hay incremento. No hay impuesto, siempre que se acredite con las escrituras.

Recuerda que 2.280 euros es un techo teórico, con el coeficiente y el tipo máximos. Tu ayuntamiento puede aplicar valores más bajos.

En cuanto a quién paga: en una venta, el artículo 106 dice que el contribuyente es quien transmite, es decir, el vendedor. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador queda como sustituto.

Y cuándo: el artículo 110 da treinta días hábiles desde la venta para presentar la declaración en el ayuntamiento. Algunos ayuntamientos usan autoliquidación, y entonces el pago va dentro del mismo plazo.

Los coeficientes llevan dos años en el aire, y el 1 de diciembre vuelven a cambiar

Aquí me costó un buen rato entender qué está en vigor. Te lo cuento tal como lo leo en el BOE.

Las notas del artículo 107 en el texto consolidado muestran esta secuencia:

• el Real Decreto-ley 8/2023 fijó los coeficientes máximos con efectos desde el 1 de enero de 2024;
• los cambios del Real Decreto-ley 9/2024 y del Real Decreto-ley 16/2025 quedaron sin efecto, porque el Congreso derogó ambos decretos;
• el Real Decreto-ley 26/2026 volvió a cambiarlos y el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026;
• el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija nuevos coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

Por lo que entiendo de esas notas, hasta el 30 de noviembre siguen siendo los máximos del Real Decreto-ley 8/2023. Ojo con un detalle: la tabla que ya aparece escrita en el texto consolidado del artículo 107 es la nueva, la que empieza a aplicarse el 1 de diciembre.

Algunos ejemplos de las dos tablas:

Con el ejemplo de antes, a partir del 1 de diciembre el máximo pasaría a 40.000 × 0,21 = 8.400 euros de base, y 2.520 euros al 30 %.

Pero hay un "pero" grande. Un real decreto-ley tiene que pasar por el Congreso. El artículo 86 de la Constitución da treinta días desde su promulgación para convalidarlo o derogarlo. A 14 de octubre de 2026 no he visto en el BOE ni la convalidación ni la derogación del 29/2026.

Aprobado por real decreto-ley, pendiente del Congreso. Si se deroga, como pasó con los tres anteriores, la tabla del 1 de diciembre no llegaría a aplicarse.

Si tu venta cae cerca de esa fecha, merece la pena mirar el BOE la semana de la firma.

Lo que le resumí a mi amiga:

• la plusvalía se calcula sobre el suelo, no sobre el precio del piso;
• hay dos métodos y se queda la base más baja; sin ganancia en el suelo, no hay impuesto;
• paga el vendedor, con treinta días hábiles de plazo;
• los coeficientes y el tipo de la ley son máximos; manda la ordenanza de tu ayuntamiento;
• los coeficientes cambian el 1 de diciembre si el Congreso convalida el decreto.

Ella respiró al ver el método real. Yo, sinceramente, me quedé pensando en cuánta gente paga por coeficiente sin mirar la otra vía.

¿Tú cuando vendiste te dijeron que había dos formas de calcularla, o te enteraste después?

Información general, no asesoramiento fiscal. La cuota final la determinan la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento y su liquidación.

Fuentes

• BOE, Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado, arts. 104 (no sujeción sin incremento), 106 (sujetos pasivos), 107 (base imponible, coeficientes y notas de modificación), 108 (tipo máximo del 30 %) y 110 (plazos): www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214 (consultado el 14/10/2026)
• BOE, Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, art. 24 (coeficientes máximos desde el 1 de enero de 2024): www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-26452 (consultado el 14/10/2026)
• BOE, Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 10 (coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026): www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823 (consultado el 14/10/2026)
• BOE, Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, derogación del Real Decreto-ley 26/2026: www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20526 (consultado el 14/10/2026)
• BOE, Constitución Española, art. 86.2: www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1978-31229 (consultado el 14/10/2026)