Nederland: Wonen & energie

Zaterdagochtend, de koffie nog te heet om te drinken. In de brievenbus lag de WOZ-beschikking, en daarachter een envelop met het jaaroverzicht van de hypotheek. Ik legde ze naast elkaar op tafel en dacht: mooi, dan reken ik meteen even uit wat de hypotheekrenteaftrek dit jaar oplevert.

Mijn rekensom in mijn hoofd was simpel. Rente betaald, keer het tarief van mijn schijf, klaar.

Na tien minuten op de site van de Belastingdienst wist ik dat dat niet klopte. Er zat een post tussen die ik helemaal vergeten was, en bij hogere inkomens ook nog een rem op de aftrek zelf.

Je trekt niet je rente af, maar het verschil met het eigenwoningforfait

Wie in een koopwoning woont die zijn hoofdverblijf is, telt eerst een bedrag bíj zijn inkomen op: het eigenwoningforfait. Dat is een percentage van de WOZ-waarde. Voor 2026 ziet de tabel er zo uit:

Voor de meeste huizen geldt dus 0,35%. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 is dat € 1.400. Pas daarna komt de hypotheekrente in beeld. Die mag je aftrekken, en wat er netto overblijft is het "inkomen uit eigen woning". Meestal is dat negatief.

Ik had het eigenwoningforfait in mijn hoofd altijd als een klein formaliteitje weggezet. Maar het haalt direct een stuk van je voordeel weg.

Voorbeeld met ronde getallen: WOZ € 400.000, betaalde hypotheekrente € 12.000.

• Eigenwoningforfait: € 400.000 × 0,35% = € 1.400
• Netto aftrek: € 12.000 − € 1.400 = € 10.600

Valt dat volledig in de tweede schijf (37,56%), dan scheelt het € 10.600 × 37,56% = € 3.981,36 aan belasting. Niet € 12.000 × 37,56%, wat ik eerst dacht.

Een voorwaarde die ik ook even moest opzoeken: voor leningen die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, mag je de rente alleen aftrekken als je in maximaal 360 maanden minstens annuïtair (of lineair) aflost. En aftrek kan maximaal 30 jaar.

Boven € 78.426 gaat de aftrek niet meer tegen het toptarief

Hier dacht ik eerst: wie in de derde schijf zit, krijgt zijn rente toch terug tegen 49,50%? Zo werkte het vroeger. Nu niet meer.

Is je inkomen uit werk en woning, zonder je aftrekposten, in 2026 hoger dan € 78.426, dan krijg je over je aftrekposten in die hoogste schijf maximaal 37,56% terug. De Belastingdienst noemt dat de tariefsaanpassing. Het percentage daarvan is in 2026 11,94% (49,50% − 37,56%).

Ik heb dat met het voorbeeld van hierboven nagerekend bij een inkomen van € 90.000:

• Belastbaar inkomen uit werk en woning: € 90.000 − € 10.600 = € 79.400
• Toets: € 79.400 + € 12.000 (afgetrokken rente) − € 78.426 = € 12.974 (positief, dus de tariefsaanpassing geldt)
• De rente (€ 12.000) is lager dan dat toetsbedrag, dus de aanpassing gaat over € 12.000: € 12.000 × 11,94% = € 1.432,80

Het voordeel komt dan uit op € 10.600 × 49,50% − € 1.432,80 = € 3.814,20. Je kunt het ook zo zien: de rente levert 37,56% op (€ 4.507,20), maar het eigenwoningforfait wordt belast tegen 49,50% (€ 693). Ook dan kom je op € 3.814,20.

Dat vond ik eerlijk gezegd het verrassendste deel. Wie meer verdient, krijgt per euro rente niet meer terug dan iemand in de tweede schijf, maar betaalt over het forfait wél het hoge tarief.

Je hoeft die berekening overigens niet zelf in je aangifte te zetten. Volgens de Belastingdienst wordt de verlaging automatisch berekend en staat die op je aanslag bij "tariefsaanpassing".

Weinig of geen hypotheek? Dan wordt het forfait langzaam echt belast

En dan de groep waar ik het minst over wist: mensen met een (bijna) afbetaald huis. Die betalen weinig of geen rente, dus het eigenwoningforfait is hoger dan de aftrekbare kosten.

Lange tijd kreeg je daarvoor een aftrek die het verschil helemaal wegstreepte. Dat heet ook wel de Wet Hillen. Sinds 2019 wordt die aftrek afgebouwd. In 2026 krijg je nog 71,867% van het verschil als aftrek (in 2025 was dat 76,667%). Vanaf 1 januari 2041 vervalt de aftrek helemaal.

Rekenvoorbeeld met dezelfde woning van € 400.000, maar zonder hypotheek:

• Eigenwoningforfait € 1.400, aftrekbare kosten € 0
• Aftrek: € 1.400 × 71,867% = € 1.006,14
• Bij je inkomen opgeteld: € 1.400 − € 1.006,14 = € 393,86

Geen enorm bedrag. Maar het loopt elk jaar verder op, en dat had ik niet scherp. Ik kende mensen die zeiden "met een afbetaald huis betaal je geen belasting over je woning". Dat is dus aan het verschuiven.

Tot slot de vraag die vaak in de zoekbalk staat: kun je de hypotheekrenteaftrek maandelijks krijgen? Dat loopt via een voorlopige aanslag met maandelijkse teruggaaf. Heb je die al, dan hoef je niet elk jaar opnieuw aan te vragen: de Belastingdienst verlengt hem automatisch, en de nieuwe krijg je vanaf begin december 2026. Verandert je rente, bijvoorbeeld na een extra aflossing, dan is het verstandig hem aan te passen.

Kort samengevat: je trekt niet je rente af, maar rente min eigenwoningforfait. Boven € 78.426 is de aftrek begrensd op 37,56%. En wie weinig of geen schuld heeft, betaalt in 2026 al over bijna 30% van het forfait belasting.

Wat mij betreft is dat forfait de post die het vaakst over het hoofd wordt gezien. Hoe was dat bij jou: rekende je bij het kopen van je huis ook met de volle rente, of had je het forfait al meegenomen?

Bronnen

• Belastingdienst – Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken ik het? (geraadpleegd 14-10-2026)
• Belastingdienst – Geen of een kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen) (geraadpleegd 14-10-2026)
• Belastingdienst – Afbouw tarief aftrekposten als u een hoog inkomen hebt (geraadpleegd 14-10-2026)
• Belastingdienst – Toelichting aangifte 2026: eigen woning en restschuld (geraadpleegd 14-10-2026)
• Belastingdienst – Moet ik ieder jaar opnieuw een voorlopige aanslag aanvragen? (geraadpleegd 14-10-2026)
• Belastingdienst – Belastingschijven en tarieven (geraadpleegd 14-10-2026)