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전월세 신고 대상인지 가리는 법, 신고하면 확정일자까지 한 번에 받는 순서

공식 자료 확인 2026-10-14집 칸 · 처음 쓴 날 2026-10-14

전월세 계약을 하고 30일 안에 해야 하는 주택 임대차 계약 신고의 대상 금액과 지역, 신고와 함께 확정일자가 붙는 조건, 늦었을 때 과태료 계산까지 법령과 국토교통부 안내로 확인했습니다.

전세나 월세 계약서를 쓰고 나면 해야 할 일이 두 가지 겹칩니다. 주택 임대차 계약 신고와 확정일자예요. 둘은 근거 법이 다르지만, 신고를 계약서와 함께 하면 확정일자가 따라붙습니다. 이 글은 내 계약이 신고 대상인지 가리고, 한 번에 끝내는 순서를 적었습니다. 2026년 10월 14일에 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령(2026년 10월 1일 시행본)·시행규칙, 주택임대차보호법, 국토교통부 안내를 열어 확인했어요.

1단계. 신고 대상인지 가린다

법 제6조의2와 시행령 제4조의3을 합치면 대상은 세 조건으로 갈립니다.

따질 것신고 대상근거
금액보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과시행령 제4조의3 제1항
지역특별자치시·특별자치도·시·구, 그리고 광역시와 경기도에 있는 군시행령 제4조의3 제2항
갱신보증금과 월세 변동 없이 기간만 늘린 갱신은 제외시행령 제4조의3 제1항 괄호

금액 조건은 둘 중 하나만 넘어도 해당합니다. 보증금 5천만원에 월세 40만원이면 보증금은 기준 아래지만 월세가 30만원을 넘으니 신고 대상이에요. 지역 조건 때문에 광역시나 경기도가 아닌 도에 속한 군 지역 주택은 빠집니다. 국토교통부 안내에도 "경기도 외 군 지역 제외"로 적혀 있습니다.

갱신은 금액이 바뀌었는지가 기준입니다. 국토교통부 Q&A에 따르면 묵시적 갱신이나 임대료 변경 없는 갱신은 신고 대상이 아니고, 임대료가 바뀌었으면 계약 체결일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 이미 신고한 계약의 보증금·월세가 바뀌거나 계약이 해제됐을 때도 확정된 날부터 30일 안에 변경·해제 신고를 합니다(법 제6조의3).

2단계. 30일 안에, 한 사람이 해도 된다

신고 기한은 계약 체결일부터 30일이고, 원칙은 임대인과 임차인이 함께 하는 공동 신고입니다(법 제6조의2 제1항). 다만 시행규칙 제6조의2 제9항은 신고 사항이 모두 적히고 양쪽 서명이나 날인이 된 계약서를 한쪽이 내면 공동으로 신고서를 낸 것으로 봅니다. 그래서 실제로는 임차인이 계약서를 들고 혼자 하는 경우가 많아요.

신고 창구는 두 곳입니다. 국토교통부 안내 그대로 옮기면 이렇습니다.

  • 주택 소재지 읍·면·동 행정복지센터 방문
  • 부동산거래관리시스템에 PC로 접속하거나, 스마트폰·태블릿으로 접속해 간편인증으로 모바일 신고

신고서에 들어가는 항목은 시행규칙 제6조의2 제1항에 있습니다. 당사자 인적사항, 주택 소재지와 임대 면적, 보증금이나 월세, 계약 체결일과 계약 기간, 갱신이면 계약갱신요구권 행사 여부, 중개한 공인중개사 사무소 정보예요. 방문할 때는 신분증을 보여 줘야 합니다(같은 조 제6항).

전입신고와의 관계도 법에 적혀 있습니다. 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다(법 제6조의5 제1항). 다만 전입신고가 계약 후 30일을 넘겨 이뤄질 때 기한을 어떻게 보는지는 조문에 따로 적혀 있지 않습니다. 이사가 계약일에서 한 달 넘게 뒤라면 그 전에 임대차 신고를 먼저 해 두는 편이 안전해요.

3단계. 계약서를 함께 내면 확정일자가 붙는다

법 제6조의5 제3항은 신고 접수가 끝나면 주택임대차보호법의 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정합니다. 단, 임대차계약서를 제출한 경우만입니다. 신고만 하고 계약서를 내지 않았다면 확정일자는 따로 받아야 해요.

반대 방향은 성립하지 않습니다. 국토교통부 Q&A는 법원이나 등기소에서 확정일자만 먼저 받은 경우에는 임대차 신고를 별도로 해야 한다고 답하고 있습니다.

확정일자가 왜 필요한지는 주택임대차보호법에 있어요.

  • 집을 넘겨받고(인도) 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조 제1항).
  • 이 대항요건에 계약서상 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다(제3조의2 제2항).

확정일자를 따로 받는다면 주택 소재지 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인이 부여기관입니다(제3조의6 제1항). 수수료는 1건에 600원이고, 계약서가 4장을 넘으면 4장마다 100원이 붙습니다. 정보처리시스템으로 전자계약을 하고 확정일자를 신청한 사람은 면제 대상에 들어가요(확정일자 부여 규칙 제8조). 공증인은 따로 정한 수수료를 따릅니다.

늦었을 때 과태료 계산

계도기간은 2025년 5월 31일로 끝났습니다. 국토교통부는 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 30일 안에 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에 과태료를 부과한다고 밝혔어요. 그 전에 맺은 계약은 과태료 대상에서 뺐습니다.

과태료 금액은 시행령 별표 3(2025년 4월 29일 개정)에 있습니다. 먼저 계약금액을 구합니다. 중개보수 계산과 식이 다르니 섞지 마세요.

  • 보증금만 있으면 보증금
  • 월세만 있으면 월세 × 200
  • 둘 다 있으면 보증금 + 월세 × 200
신고하지 않은 기간1억원 미만1억~3억원 미만3억~5억원 미만5억원 이상
3개월 이하2만원3만원4만원5만원
3개월 초과 6개월 이하4만원8만원12만원15만원
6개월 초과 1년 이하6만원10만원16만원20만원
1년 초과 2년 이하8만원13만원20만원25만원
2년 초과, 공동신고 거부10만원15만원25만원30만원

거짓으로 신고하면 100만원입니다. 신고하지 않은 기간은 신고기간 만료일 다음 날부터 셉니다.

예를 들어 보증금 1억원에 월세 50만원 계약이면 계약금액은 1억원 + 50만원 × 200 = 2억원입니다(계산값). 기한을 2개월 넘겼다면 표의 3개월 이하·1억~3억원 칸인 3만원이에요. 별표 3의 일반기준에 따라 신고관청은 위반 동기와 결과 등을 고려해 이 금액의 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.

계약한 날 해 둘 순서

  1. 보증금 6천만원 초과, 월세 30만원 초과 중 하나에 해당하는지, 주택이 대상 지역인지 봅니다.
  2. 계약서 사본을 PDF나 사진으로 남겨 둡니다.
  3. 30일 안에 부동산거래관리시스템이나 행정복지센터에서 계약서를 첨부해 신고합니다.
  4. 신고필증을 받았으면 확정일자가 함께 처리됐는지 확인합니다.
  5. 이사하는 날 전입신고를 하고, 그다음 날부터 대항력이 생긴다는 점을 기억해 둡니다.

계약 때 내는 중개보수가 얼마까지인지는 부동산 중개보수 상한 계산에서 계산해 볼 수 있습니다.

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